目次（2025年2月28日更新）

私達が「令和の地上げ屋」と呼んでいるものの特徴

宅建業法においては、昭和バブル期の最中、「東京を中心とする異常な地価高騰下における悪質な地上げや投機的土地取引等は大きな社会問題となつており」という問題意識のもと、昭和62年に建設省建設経済局長通知（通称・昭和62年通達）として「宅地建物取引業法の厳正な運用について」という題名の通知がなされています。土地建物の売買に際して「借地人からの借地権の買い取りや借家人の立ち退き交渉などの『いわゆる地上げ行為』についても、宅地建物取引業に関する行為」として、悪質な行為については監督官庁の規制の対象となるとされています。

バブル経済の崩壊後、しばらくそうした状況はおさまっていました。

しかし、近年の地価高騰の煽りを受けて、多額の金融機関からの融資を得て、土地の購入・転売を繰り返す業者が再び増えてきています。
　特にその「転売」の中でも、顧客である個人投資家に金融機関からのローンを組ませて、その資金により賃貸アパートを建築し（いわゆる「直売事業」（ランドセット））、さらにその個人投資家に代わって賃貸アパートの管理や場合によっては「サブリース」契約により賃貸運営まで行うビジネスモデルが含まれます。

土地の「仕入れ」から建築、販売、管理まで「全て一括」で行う一攫千金のビジネスモデルで高い収益が見込まれます。

一方で、それだけの事業を計画するには銀行など金融機関からの融資など多額の資金調達が必要になります。返済計画や事業計画、収益の見通しなどをしっかりとした書面に整え、融資を受けるための稟議を金融機関に通してもらわなければなりません。

土地を「仕入れ」てしまえば、計画通りに速やかに事業を進める。仮に遅れが出れば、金融機関の融資が打ち切られるかもしれない。会社全体の収支のバランスが一気に崩れて、「資金ショート」と呼ばれる状況が生じます。つまり、あっという間に会社の存亡に関わる経営危機に転落し、自らの会社だけでなく「仕入れた」土地の建物に暮らす住人や金融機関まで巻き込んでそのまま倒産ということもあり得ます。

もし、最初の一歩であるこの「仕入れ」ようとする土地に、既に賃貸アパートが建っていて、しかも住人が既に暮らしている場合は、どうなるでしょうか。

普通の不動産開発業者なら、「仕入れ」つまりその土地や建物を買い取ることはしません。次の項目で詳しく記しますが、住人には「居住権」があり、その権利は「借地借家法」と言う法律で強く守られています。不動産業者が土地と建物を買い取る場合、その土地・建物だけでなく、住人・賃借人に対する「大家・賃貸人としての法的責任」も一緒に買い取ることとなります。借地借家法に基づき「賃貸人の地位の承継」が成立し、従前からの賃貸借契約に基づいてその土地・建物に暮らしている住人・賃借人に対しての債務が生じます。
　土地の「仕入れ」から建築、販売、管理まで「全て一括」…と金融機関に向けての事業計画を立てたところで、住人が暮らしている以上、不動産開発業者の都合の良いようには話は運びません。

どんなに大きな会社が立ち退き交渉を持ちかけたところで、合意するかどうかは住人の意向次第。たった一人でも住人が住み続けることを望んだ場合は、事業計画全体が全て止まってしまいます。大手の不動産業者はそのようなリスクを負わなくとも真っ当に取引を行います。

「〇〇町」など昔ながらの町の名前が残る、小さな建物が並ぶ住宅街などは、都市開発としての大規模な開発計画を立てることは難しいため大手の不動産会社もなかなか手をつけられません。そのおこぼれとして、中小の不動産会社が狙ってくることとなります。

地価高騰のなか、不動産売買のノウハウに乏しい中小の不動産業者が一攫千金を狙って危うい取り引きを行うか、昭和のバブル景気から長きに渡って法令違反ぎりぎりの業務を続けてきた「確信犯」が「令和の地上げ屋」となります。

「令和の地上げ屋」は具体的に、どのようなことをするのか

　特に、対応の必要を感じているものとして、宅建業の資格をもつ不動産開発業者が、「入居者問題の解決」と称して既に人が住んでいる物件でも実質的に「立ち退き交渉を請け負う」前提で土地と建物を買い取ると宣伝をしているケースです。

（参考）
https://柿の木.net/reiwano-jiage/#jiageyatoujyou
https://柿の木.net/kabusikigaisya_atc_sonngaihassei/#hiraidesannnobaai

売買契約によって土地・建物を取得すると同時に、住人に退去を求めてきます。
この際、ここで言えば「売買契約」までは買い手は宅建業者として宅建業法の縛りを受けます。しかし、買い取った後は、宅建業法2条2号を根拠として、「賃貸人・大家として、住人に対する立ち退き交渉を行う行為については、宅建業者としての宅建業法上の規制を受けない」との解釈をする業者が少なからずいます。

　ここで、住人に対する「立ち退き交渉」において、宅建業者としての宅建業法上の責任が生じるか生じないかの解釈だけでも、社会的な紛議を回避する大きな糸口になります。

（2024年12月現在、平出さんの勝訴判決を受けて、この宅建業法2条2号を根拠に主張されるものについて、上記・「62年通達」との整合性について国交省不動産建設経済局不動産業課と協議を進めているところです。）
↓
注目！
下記に再掲しますが、2025年2月　国交省不動産建設経済局不動産業課から正式な回答が得られました。
「土地建物の売買に際して、借地人からの借地権の買い取りや借家人の立ち退き交渉などの『いわゆる地上げ行為』についても、宅地建物取引業に関する行為となる。悪質な行為については監督官庁の規制の対象となる」

　宅建業の資格をもつ不動産開発業者が土地・建物を買い取った直後に住人に立ち退きを求める際のほとんどの口実は、

  • 「買い取った後に、建物の老朽化が分かった」とか
  • 「買い取った後に、水道管の大掛かりな修繕の必要が分かった」というもので、
  • 「修繕するにはお金が掛かり過ぎて経済合理性に見合わない。住人の安全の確保のために建物を取り壊す必要があるので、立ち退いて欲しい」

という口実です（下記に詳述しますが、裁判判決文では不動産開発業者の責任が厳しく指摘されています）。

　この2年半の訴訟の間にも、私達のもとにこうした立ち退きを迫られているという事案が関東圏で複数寄せられています。「住人を立ち退かせてまで修繕をする必要があるという具体的な根拠」を説明して下さいと言っても、耐震診断や家屋調査などの具体的な説明は一切せず（出来ない）、「立ち退かなければ法的措置を取る」と迫ってくるものです。

　そして、実際に、立ち退くことなく説明を求め続けると、裁判を提起してきます。裁判となれば、財力に劣る住人が訴訟を続けることは困難で、不動産業者が一方的に提起してくる「和解案」に応じて立ち退き料と引き換えに立ち退きに合意するしかなくなります。

　暴力団やブルドーザーではなく、勝つ見込みは無いと分かっていて訴訟提起を脅しとして用いる。これが、私共がいうところの「令和の地上げ」行為です。

「令和の地上げ屋」の登場
https://柿の木.net/reiwano-jiage/#jiageyatoujyou

平出さんの場合...つまり「令和の地上げ屋」が相手となると…
https://柿の木.net/kabusikigaisya_atc_sonngaihassei/#hiraidesannnobaai

「柿の木訴訟」の勝訴判例から読み取る「成果」

「不動産の売買等を目的とする会社」が背負う高度な「賃貸人としての修繕義務」

　この2024年11月7日の東京高裁判決・判決文の中で、注目して頂きたい文言があります。
７ページから引用します

（株式会社ＡＴＣが「建物の老朽化や法不適合箇所などを修繕するには多大な費用（約５，０００万円）がかかり、経済合理性の観点から修繕することは株式会社ＡＴＣにとって負担が大き過ぎる。建物を取り壊すしか無い。」との旨主張に対し）

「しかしながら、控訴人（株式会社ATC）は、不動産の売買等を目的とする会社であり、本件マンションに法令不適合箇所等があることを認識していたか、少なくとも重過失によりこれを認識せずに、本件マンションを購入したものと認められ、本件マンションの所有者かつ賃貸人として、上記法不適合箇所等を是正すべき義務を負うのは当然であって、」
「本件マンションの所有者であり賃貸人である控訴人（株式会社ＡＴＣ）の責任において早急に是正を行うべきであることは前述のとおりである。」

と明記されている点です。

つまり、一般の賃貸人・大家ではなく、「不動産の売買等を目的とする会社」であることが大きなポイントだとしていることです。そのことをもって、土地・建物を購入する際に「法令不適合箇所等があることを認識していることは当たり前」であると断言しています。もしも気づかなかったとしたらそれ自体が「重過失」（つまり殆ど故意）であるとまで強い文言で述べた上で、当然に賃貸人としての修繕義務を負う、と結論づけています。

この点からすると、上記のように不動産専門業者が「買い取った後に、建物の老朽化が分かった」とか「買い取った後に、水道管の大掛かりな修繕の必要が分かった」として「住人の安全の確保のために建物を取り壊す必要があるので、立ち退いて欲しい」との主張自体が、宅建業務上の「業としての」売買行為によって土地・建物を取得した以上、そもそも成り立たないということになります。

そうした前提を確認するだけで、「62年通達」が指摘するところの「異常な地価高騰下における悪質な地上げや投機的土地取引等」に関わるトラブルの多くを、訴訟にまで至すことなく未然に防ぐことが出来るかもしれません。

（上記・国交省・不動産業課の回答によりこの様な立ち退き交渉は「土地建物の売買に際して、借地人からの借地権の買い取りや借家人の立ち退き交渉などの『いわゆる地上げ行為』についても、宅地建物取引業に関する行為」となり、住人は宅建業法第64条の5に基づき「苦情解決業務」を不動産協会に申し立てることが出来ます。

「苦情解決業務」の対象となる範囲は、「会員の取り扱った宅地建物取引業に係る取引に関する苦情」」として認められ、不動産保証協会総本部(公益社団法人全日本不動産協会)等の業界団体に苦情解決の申し立てを行うことが出来ます。）
↓
実際に、「柿の木訴訟」を支える会・事務局に寄せられた相談の一つは、この苦情解決の申立てにより、株式会社ATCにヒアリング調査が行われ、解決に至ることが出来ています！

裁判において一番大事になる「正当事由」について、地上げ業者はそもそも「主張も立証もできない」（！）

加えて判決文では「地上げ行為」に関して以下の文言で株式会社ATCの主張を厳しく批判がなされています
判決文7ページより

（「周辺の物件との競争力に欠けるため賃料を低額に設定せざるを得ないなど経済的効果が十分に発揮されていない現状に照らすと、本件マンションを建て替えるため、被控訴人から本件建物の明渡しを受ける高度の必要性がある」等の株式会社ATCの主張について）
「控訴人（株式会社ATC）の上記主張は、本件建物を使用する必要性を述べるものではなく、本件マンションの底地（マンションを取り壊し更地にした土地の部分）の有効利用を述べるものにすぎず、これにより本件更新拒絶に正当事由を認めることはできない」

ここで、「正当事由」という言葉が出てきます。建物明け渡し訴訟において一番重要な要素が、「正当事由」です。これは「大家さんにとっての必要性と住人にとっての必要性」を比べることで判断されます。「住人の居住権を考慮したとしても、直ちに住民を立ち退かせる必要がある」という大家さんの事情が裁判で認められた場合に初めて、それが「正当事由」となります。

ここで、株式会社ATCの最も大切な正当事由の主張について「本件建物を使用する必要性を述べるものではなく、本件マンションの底地（マンションを取り壊し更地にした土地の部分）の有効利用を述べるものにすぎず」として判示されています。
つまり、門前払いです。

これは、一審・東京地裁の下記の判決文を引き継いだものです

  • 「正当事由」の主たる要素について、
    「原告（株式会社ATC）は、当初から取壊しを前提として本件マンション（平出恵津子さんの住むアパート）を買い受けたものである」
    「取壊し後の具体的な計画について何ら主張、 立証はなく、 原告（株式会社ATC）が本件建物を自己使用する必要性は低い」
  • 「正当事由」の従たる要素（現況等）について、
    「本件マンションには複数の法令不適合箇所があると主張するものの、いずれも被告を本件建物から退去させなければ是正することができないものであるとの具体的な主張、 立証は見当たらない。」

つまり、裁判において一番大事になる「正当事由」について、そもそも「主張も立証もされていない」（！）と判決文において断言されたのです。
「取り壊し前提として」住人の暮らす建物を買い取り、更地にした土地の有効利用を主張するだけなら、「門前払い」されてしまう。「地上げ業者」に対して、極めて厳しい判決内容として、判例・前例となります。

もしも何処かで、今までの平和な暮らしを守りたいという住人が「令和の地上げ屋」に立ち退きを迫られたら、「訴訟を提起したところで、痛い目にあうだけ」とこの判例を盾として牽制できることとなります。

市民の暮らしを守るため、今後の「課題」

とはいえ、上記に記しました通り、相手はそもそも、「勝つ見込みは無い」と分かっていて訴訟提起を脅しとして用いる「令和の地上げ屋」です。

「柿の木訴訟」の判例では、「訴訟を提起してもそちらに勝ち目はありませんよ。」とは言えますが、そもそも「勝つつもりの無い」スラップ訴訟を相手が狙っているなら、訴訟を提起される可能性は避け難いものがあります。

僅かな立ち退き料で住人を追い出す「立ち退き交渉」を狙っているなら、訴訟を提起した上で「和解交渉」を仕掛ける方が確実です。「建物明け渡し請求訴訟」を提訴されれば、住人は膨大な弁護士費用をかけて「応訴」するしかありません。住人が裁判で勝ったところで、「地上げ」不動産業者の「建物明け渡し請求」が「棄却」されるだけで、住人には金銭的な補償は全くありません。

特に、低額な家賃の賃貸住宅で日々の暮らしを紡いでいる住人にとっては、着手金を低額に抑えて「成功報酬」で弁護士費用を賄うしかありません。

大変に悔しいことですが、これまでの暮らしを守ること・判決で勝つことを諦めて、弁護士への成功報酬を賄うために立ち退き交渉に応じざるを得なくなるでしょう。

相手方「地上げ」不動産業者は、訴訟提起と同時に（あるいはその前から「脅し」として訴訟提起をチラつかせながら）「和解交渉」として立ち退き料を僅かずつ吊り上げてきます。訴訟提起は「地上げ」業者にとっては「和解交渉」という名目の「追い出し」を確実に進めるための有効な手段となってしまいます。

平出恵津子さんの裁判では、地裁・高裁と合わせて2年半の裁判期間と、200万円近くの弁護士費用がかかっています。平出さんが老後のためにとコツコツ蓄えてきた大切な貯金から賄うしかありませんでした。
その内、約100万円を訴訟費用カンパとして頂くことが出来ました。平出さんにとっては、大変に大きな支えとなりました。お礼とともに会計報告を下記のリンクにご報告させて頂きます。
↓
「訴訟費用カンパありがとうございました」
https://柿の木.net/sosyohiyou_kanpaonegai/

しかし、平出恵津子さんのように実名でご自身のお顔も出してまでご協力のお願いをさせて頂くことは、通常はとてもとても大変なことです。
今回は多くの方々のご支援のおかげで訴訟に勝ったとはいえ、このような訴訟に住人は、度々は耐えられません。
社会の注目が静まったところで、平出恵津子さんにも再び同様な訴訟提起がされてもおかしくありません。（法理論上、「建物明け渡し請求訴訟」は何度でも提起が可能です。）

ごく普通に、ただ、住み慣れた地域で暮らし続けたいと願う多くの住人が、

株式会社ATC以外にも多数暗躍している「令和の地上げ屋」から、平和な暮らしを守るために、

「地上げ対策」として、資力的にも対抗し得る仕組みをつくる必要があります。（平出恵津子さんの「反撃」）

「立ち退かない」と姿勢をしっかりと示した上で「こちらは十分に訴訟に耐えられるし、その採算もある」かつ「訴訟になればそちらも相当に痛手を負う」と示すことで、訴訟提起をさせない抑止力になる。
かつ、実際に訴訟になったら、裁判に負けるだけでなく、数百万円ぐらいの「立ち退き料」の支払いでは済まない「膨大な補償」を住人に支払うことになる、という「令和の地上げ対策モデル」です。

ここで注目するところは、上記・東京高裁の「不動産の売買等を目的とする会社」としてその「修繕義務」について明示された判決文です。

（株式会社ＡＴＣが「建物の老朽化や法不適合箇所などを修繕するには多大な費用（約５，０００万円）がかかり、経済合理性の観点から修繕することは株式会社ＡＴＣにとって負担が大き過ぎる」との旨主張に対し）
「しかしながら、控訴人（株式会社ＡＴＣ）は、不動産の売買等を目的とする会社であり、本件マンションに法令不適合箇所等があることを認識していたか、少なくとも重過失によりこれを認識せずに、本件マンションを購入したものと認められ、本件マンションの所有者かつ賃貸人として、上記法不適合箇所等を是正すべき義務を負うのは当然」

「法令不適合箇所等については、本件マンションの所有者であり賃貸人である控訴人（株式会社ＡＴＣ）の責任において早急に是正を行うべきである」


つまり、「地上げ」不動産専門業者が「買い取った後に、建物の老朽化が分かった」とか「買い取った後に、水道管の大掛かりな修繕の必要が分かった」として「住人の安全の確保のために建物を取り壊す必要があるので、立ち退いて欲しい」との主張してくるなら、
上記の東京高裁の判決文の判示の通り「不動産の売買等を目的とする会社であり、（買取に際して）法令不適合箇所等があることを認識していたか、少なくとも重過失によりこれを認識せずに、本件マンションを購入したものと認められ、本件マンションの所有者かつ賃貸人として、上記法不適合箇所等を是正すべき義務を負うのは当然」となります。

つまり、もし裁判となれば「単に敗訴するだけ」でなく、「賃貸人の修繕義務」が厳しく指摘されることとなる判例が示されました。
取り壊し前提で地上げをしてくる場合には、「賃貸人の修繕義務違反」が問われることとなります。

ステップ1
その場合、数千万円規模の賃貸人の修繕義務の「即時履行」を求めることが出来ます。

しかし、取り壊し前提で、せいぜい「数百万円の立ち退き料」しか考えていなかった「地上げ」不動産業者が、そのような費用をかけて買い取った建物の修繕を行うことは、まず考えられません。

ステップ2
賃貸人・「地上げ不動産業者」がステップ1の修繕義務の「即時履行」を拒んだ場合、
数千万円の「債務不履行・損害賠償請求」を住人から主張することが可能となります。
（民法415条、民法533条「同時履行の抗弁権」）

「訴訟になれば、こちら（住人）は負けることは「柿の木訴訟」の判例上、考えられない。
その上訴訟となれば、修繕義務違反に対する損害賠償請求を反訴として提起する。」
　と主張して対抗することが、現実的に可能となります。

（2025年3月1日更新）

2年半という永い永い裁判を、平出恵津子さんは、やっと終えたばかりです。

「柿の木訴訟」を支える会としては、これ以上闘え、とは、とても言いようもありません。

しかし、平出さんご本人の決意は、固いです。

ごく普通に、ただ、住み慣れた地域で暮らし続けたいと願う、ささやかな「希望」を

多くの地域住人と一緒に灯すため。

再度、平出恵津子さんが「令和の地上げ屋」に勝負を挑みます。

新たな裁判判例を、獲りに行きます！
（引き続き、オンライン署名へのご協力をお願いしています）
https://chng.it/gKK4LRmKyF
↓

平出恵津子さんの「反撃」（近日中に公開します）