株式会社ATC（代表取締役会長・深山祐助氏、代表取締役社長・深山忠広氏）の代理人弁護士・神谷法律事務所（東京都港区北青山）によると、
「ある銀行に数十億円の融資を断られてしまった」んだって。
「資金計画が頓挫し、 当初の事業計画も大幅な変更を余儀なくされ、現在も当初の事業計画どおりに進める見込みは立っていない」とも言ってるよ！
大変だね！！
NEWS（2024年9月）
[拡散希望・ご協力下さい]
「公共性に関わる」「公益目的」の情報提供です。
異常な地価高騰が続く中、多くの不動産業者やそこへの金融機関の融資の動きによっては、地域・街の姿も変わってしまうかも知れません。
- 「住人が住むアパートを取り壊し・転売目的で購入する『地上げ行為』」が不動産業者やそこへ融資する金融機関にも大きな損害をもたらすこと。
- また、「地上げ行為」によって不動産業者などから「不当な立ち退き」請求を受けて怯えている地域住民にとっては、「借地借家法」など住人を守る強い法律に則って対抗できるのだと知ってもらうこと。
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その為の大切な公益目的の情報提供です。多くの方にお届け下さるよう、ご協力頂けますと幸いです
目次（クリックすると該当項目に飛びます）
- 株式会社ATC---「数十億円規模の事業計画の頓挫」
- 「住まいの権利」（居住権）---住人を手厚く守る法律・「借地借家法」があります---
- 真っ当な不動産業・宅建業者のみなさん「決して真似をしないで下さい」（痛い目に遭います...）
- 訴訟で脅すつもりが...3年目に入る訴訟の長期化で「営利企業としての大損害」
- 銀行など金融機関も「違法な事業計画」に騙されないように注意して下さい
- 今、現に立ち退きを迫られている・もしくは立ち退きを迫られそうな住民のみなさんへ
数十億円規模の事業計画の頓挫
令和6年9月5日、東京高等裁判所・第二回口頭弁論において、株式会社ATCの代理人弁護士・神谷法律事務所（東京都港区北青山）によって陳述された内容によると。
”控訴人（株式会社ATC）の不動産事業に関し、ある銀行に数十億円の融資の申込みをしたところ、 「柿の木訴訟」を支える会によるネット上での活動を理由として、 融資を断られてしまった。”
”そもそも融資を行う金融機関自体の数が限られている。 その数少ない金融機関に断られてしまった結果、資金計画が頓挫し、 当初の事業計画も大幅な変更を余儀なくされ、現在も当初の事業計画どおりに進める見込みは立っていない。数十億円規模の事業計画の頓挫が控訴人（株式会社ATC）に与える悪影響は極めて重大である。”
（引用元：令和6年8月2日付「控訴審準備書面２」（株式会社ATC代理人弁護士・神谷法律事務所）より）
とのことです。
（訴訟の流れについては、こちらを参照。クリック→「訴訟に至る流れ」が別ページで開かれます。）
柿の木訴訟を支える会・事務局・後藤としては、この代理人弁護士・神谷法律事務所（東京都港区北青山）の主張の真実性を確認する術はありません。しかし、裁判の公判、口頭陳述で、株式会社ATCの事情を誰よりもよく知る代理人弁護士が自ら陳述したものです。当然に、「真実と信ずるについて相当の理由」にあたるものと考えます。（違法性阻却事由・真実相当性の抗弁）
「住まいの権利」（居住権）---住人を手厚く守る法律・「借地借家法」があります---
真っ当に不動産業を営む多くの事業者の方々は、いわゆる「土地の仕入れ」に大変苦労されていることと思います。
特に、昨今の地価の上昇にともない、家賃収入を目的に運用されてきたアパートが、一部の悪質な不動産・宅建業者に狙われます。賃貸物件として何の問題も生じていないアパートでも、建物を取り壊して土地だけの状態（更地）にして転売すると、高額の利鞘（りざや）を稼ぐことが出来るからです。
これを土地の「投機的売買」といいます。
しかし、そんなことが簡単に出来てしまうと、安い家賃のアパートなどで暮らしてきた経済的に楽ではない住民ほど、簡単に追い出されてその土地は転売されてしまいます。跡地はどんどん高価なマンションなどに変えられて、住まいを追いやられて行きます。
昭和のいわゆるバブル期など地価が高騰した時期には、当時の建設省による「宅地建物取引業法の厳正な運用について」という通達の中で、「東京を中心とする異常な地価高騰下における悪質な地上げや投機的土地取引等は大きな社会問題」として不動産業・宅建業団体に対して警鐘が鳴らされています。
また、法律上も一市民である住人を手厚く守る法律・借地借家法が定められています。経済的にも関係法規の知識においても圧倒的に力のある不動産業・宅建業者に、一個人・住民が押し潰されてしまわないよう、住民にはとても強い「住まいの権利」（居住権）が認められています。
例えば、賃貸人・大家さんが「地価が上がってきているから、家賃収入よりも土地だけにして売った方が儲かるかな？」と、考えたとします。
そこで、土地だけならいくらで売れるかな？ 調べてみよう！ と、不動産業・宅建業団体が最近数多く行っている「土地の売却価格の無料査定」等に申し込んだとします。しかし、多くの真っ当な不動産業・宅建業団体は....査定を行いません。
売買そのものが禁じられている訳ではありません。現に住人が住んでいる土地・建物を買い取った事業者には、借地借家法によって自動的に「賃貸人の地位の承継」がなされるのです。つまり、人が住んでいる建物を買い取った事業者は新しい賃貸人・大家として従来からの賃貸借契約をそのまま引き継ぐことになり、大家さんとして賃貸借契約を守る責任が生じるのです。ですから、買い取る場合は、これまで通りの家賃収入で利益を得る「投資」物件として買い取るしかありません。「土地の売却価格の無料査定」を行う不動産業・宅建業者は、土地を「仕入れて」高い地価で転売することが目的なので、査定を行わないのです。
真っ当な不動産業・宅建業者のみなさん「決して真似をしないで下さい」（痛い目に遭います...）
それでも、「土地の仕入れ」を行いたい業者は、真っ当な不動産業者が狙わない「現に住人が住んでいる土地・建物」を狙ってきます。
そうすると、株式会社ATCのように「数十億円規模の大損害」を被る、出口のみえない泥沼にハマってしまいます...
土地の仕入れには、多額の資金を銀行など金融機関から調達しなければなりません。もちろん、金融機関が悠長に融資・貸し付けを行うはずがありません。返済計画や事業計画、収益の見通しなどをしっかりとした書面に整え、融資の依頼を金融機関に行うのです。
多額の融資・借金を背負ったプレッシャーは、大変なものです。
考えてもみてください。早く住人を立ち退かせなければ、土地を売り出す為の営業すらで出来ません。
一刻一秒が億単位の営利を左右することになるかも知れないのです。
そんな無茶な計画は会社の経営を危うくするだけでなく、そこに暮らす住人は元より、融資を行う金融機関をも騙すことになります。その代償は、このページの見出し通り、大変に大きなものです...
訴訟で脅すつもりが...3年目に入る訴訟の長期化で「営利企業としての大損害」
2022年5月30日に、平出恵津子さんが住むアパートを買い取った株式会社ATCは「従前からの賃貸借契約の承継」を行いました。
その3日後に、「会社を代表して来た」という渉外担当者から、解約申し入れを受けます。
そして、その渉外担当者は余程焦っていたのでしょうか....
なんと！
「（６ヶ月後の）11月の取り壊し工事は、建物購入時からの会社の決定事項。」「その決定事項は撤回することは無い」と、
借地借家法に背く明らかな「虚偽の説明」を行うに至るのです。
書面でその「虚偽の説明」に対して抗議した上（→参考：甲14号証・全文）、株式会社ATCの代理人弁護士となった神谷法律事務所（東京都港区北青山）に借地借家法に定める「正当事由」の説明を書面で求め続けましたが、一切の回答はないままに、訴訟を提起してきました。「正当事由」の説明もない「勝ち目のない裁判」で脅しにかかってきたのです。（→「なぜ負けると分かっている訴訟を起こすのか？」参照）。
訴訟費用で脅すつもりだったのでしょうが、訴訟は3年目に入りました。その間にも、「平出恵津子さんの暮らしを奪われる不安」についても多くの応援の声や訴訟費用のカンパも集まりました。（→クリック「柿の木訴訟」で令和の地上げ屋とたたかう本人・平出恵津子さんの肉声参照）
代理人弁護士・神谷法律事務所は、こう言います。
「柿の木訴訟を支える会によるネット上での活動を理由として、数十億円規模の 融資を断られてしまった。」
「金融機関に断られてしまった結果、資金計画が頓挫し、 当初の事業計画も大幅な変更を余儀なくされ、現在も当初の事業計画どおりに進める見込みは立っていない。」と。（引用元：令和6年8月2日付「控訴審準備書面２」（株式会社ATC代理人弁護士・神谷法律事務所）より）
それは、大変にお気の毒なことです。
営利企業としては、大変な大火傷を負ってしまいましたね。
「柿の木訴訟を支える会」の取り組みによって「数十億円規模の損害」が生じたというなら、申し訳ないですけど、なんだか光栄な気もします。
しかし、買い被りすぎです。
営利活動に突き進む中で、無理のある事業計画を推し進めた結果、当たり前のこととして、なるべくして「事業計画」が破綻しただけのことです。
銀行など金融機関も「違法な事業計画」に騙されないように注意して下さい
株式会社ATC代理人弁護士・神谷法律事務所の陳述には「事業計画」とありますが、そのような「事業計画」は、一審・東京地裁から二審東京高裁での結審に至るまで、一度も主張・立証されたことはありません。住人が住むアパートを転売目的で買い取って、「正当事由」の説明も無いままに住民を追い出す「違法な事業計画」です。裁判の場で提出できるはずがありません。そのような「違法な事業計画」で金融機関の融資を受けていたとするならば、銀行への信義則違反を問われてもおかしくありません。
そうした反社会的行為が、金融機関にバレてしまうのは、時間の問題だったというべきです。今後は新規融資どころか、既に融資した貸付の回収を求められる心配も、あるのではないですか？
今、現に立ち退きを迫られている・もしくは立ち退きを迫られそうな住民のみなさんへ
目次(クリックすると該当の項目に飛びます)
- 「柿の木訴訟」を支える会へも気軽にお問い合わせ下さい
- 1 「正当事由」って何？
- 2 「立ち退き料の交渉」とは？
- 3 では、「普通は」どう対応するの？
- 4 平出さんの場合...つまり「令和の地上げ屋」が相手となると…
- 2024年11月7日・東京高等裁判所での「判決言い渡し」。判例として活かす為、ご注目下さい。
「柿の木訴訟」を支える会へも気軽にお問い合わせ下さい
チェンジ・ドット・オーグ（http://Change.org）オンライン署名キャンペーンをご覧になったという何人かの方から、署名への賛同や励ましのお言葉を頂いています。
その中で、「自分も同じような状況にあるが、どうしたらいいか？」というご相談を電話で寄せて下さる方もいます。
「令和の地上げ屋」の手口がモデルケースのように広がって、平出恵津子さんのように暮らしを追い詰められる方々が生じないよう、「こういう時にどうすればいいの？」というヒントになる、一つの目安として私たちの経験もご紹介していければと思っています。 事務局へお問い合わせ頂くのを躊躇う方もいらっしゃるようですが、下記・後藤宛にお電話・メールでご遠慮なくご連絡下さいませ。
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事務局 後藤浩二 宛
電話：090-4009-4719
E-Mail：soup1994.2017@gmail.com
ホームページ：https://柿の木.net （上記は日本語独自ドメインです。うまく表示されない場合は、http://柿の木.net）
＊ご注意頂きたいのは、「立ち退き交渉」となった際、それが業務として行われる場合、弁護士法に基づいて「法律事務」として扱われる高度な交渉にあたります。基本的には弁護士さんへの相談をお勧めします。
ただ、いきなり弁護士さんに相談することが難しい方もいらっしゃいます。経済的に困窮する方の場合「法テラス」（https://houterasu.or.jp）で無料の法律相談や弁護士費用の立て替えを受けられることもあります。しかし、所得や預貯金がある程度ある方は対象とならない場合もあります。何より、とても気をつけて頂きたいのは「立ち退き 弁護士」というキーワードで検索すると「立ち退き専門」「着手金無料」「無料法律相談」を謳う弁護士事務所が数多くヒットします。それらの多くは、「立ち退くことを前提として」高額な立ち退き料を大家さん・賃貸人から引き出し、それだけ多くの成功報酬を狙う目的であったりします。それが悪いことではないのですが、「立ち退きたくない」という住人・賃借人の場合は「高額の手数料を受け取って立ち退いた方がいい」と、必要の無い立ち退きをむしろ勧められたりします。
「自分はどのようなタイミングで弁護士さんに依頼すればいいのか？」を考える目安として、大まかな流れを把握するための参考だと思って頂ければと思います。
1 「正当事由」って何？
借地借家法において、賃貸人・大家さんからの解約申し入れをする場合、この「正当事由」がなければ住人を立ち退かせることは出来ません。
大家さんにとっての必要性と住人にとっての必要性を比べることで、判断されます。「住人の居住権を脅かしてでも、直ちに住民を立ち退かせる必要がある」という大家さんの事情によるものですから、相当に大きな事情がなければそうそう認められるものではありません。
2 「立ち退き料の交渉」とは？
大前提として、立ち退き料の請求とは、大家さんに正当事由がある場合のみ、住人が立ち退くことに対しての補償として成り立ちます。
もし、気軽に、大家さんに「立ち退いてというなら、立ち退き料はいくらくれるの？」と住人から口にしてしまえば、不利になってしまうこともあります。住人から「金銭的な補償さえあれば、立ち退く用意がある」という意思表示を示すようなもので、裁判となれば逆手に取られて「住人には住居を必要とする事情は少ない」として大家さんの必要性が高く認められてしまうこともあります。
3 では、「普通は」どう対応するの？
まずは、大家さんから「立ち退きの申し入れ」があった場合、
「借地借家法に基づく」「正当事由」はなんですか？
と、丁寧に聞きます。まずは、そこからです。
その説明の内容によって、そこから弁護士さんに依頼します。大家さんのいう「正当事由」が本当に正しいものなのか、判断してもらいます。それによって、もし裁判になれば負ける場合があり得る、となれば、そこから立ち退き交渉となります。
この場合は、「合意による立ち退き」となります。住人にとっては、転居後の生活設計などを鑑みて、かなり高額の立ち退き料を求めることとなります。大家さん側も、「今すぐ立ち退いて欲しい」という事情があるわけなので、何年もかけて裁判になってしまうことは、普通は望みません。結果として、両者の「合意」により、相当な高額での立ち退き料の支払いでもって解決されます。
結果、裁判になることは、ほとんどありません。
4 平出さんの場合...つまり「令和の地上げ屋」が相手となると…
平出恵津子さんの場合、まず、「正当事由はなんですか？」と何度も説明を求めました。その内容によっては、立ち退きに向けた交渉も現実的に必要になったかも知れません。
しかし、大家さんには代理人弁護士がついているにもかかわらず、全く説明をしないまま、訴訟を起こされました。
大家さんサイドの狙いは、上記に記した通りです。投機目的の不動産・宅建業者にとっては、多額の金融機関からの融資を得て、土地の購入・転売を繰り返しています。一歩遅れるだけで資金繰りが行き詰まってしまいます。
そのような「令和の地上げ屋」は、必死です。訴訟で脅せば直ぐに出ていくだろうと、勝てる見込みの無い裁判でもふっかけてきます。
そのような不動産・宅建業者かどうかは、その業者のホームページなどを観れば直ぐに分かります。
例えば、こうしたホームページをよく見かけることはないでしょうか？
↓
「退去依頼の費用をカット」などと表記し、業者が「立ち退き交渉」まで行うと謳っています（弁護士法72条違反です）。多額の資金を投じた、確信犯的な地上げモデルです。この事業者は、「正当事由」の説明もしませんし、借地借家法上明らかに不当な期限を区切って住民に立ち退きを迫ります。応じなければ「法的措置をとります」と。株式会社ATCとそっくりな「地上げモデル」は既に広がりつつあります。
→クリック参照・「令和の地上げ屋」の登場・令和の地上げ屋の巧妙な手口
こうした場合は、直ぐに弁護士さんに相談しましょう。
しかし、そんなに恐れることはありません。
このページのタイトルの通り、時間が掛かって大損をするのは、不動産業・宅建業者です。多額の融資を金融機関から受けて「人が住む土地・建物を転売目的で買い取り、住人に不当な立ち退きを迫る」というビジネスモデルが、企業や金融機関にとっても大損につながるということ。何より、そうした反社会的行為は、市民社会が許さないのだというメッセージが広がってゆくことで、こうした強引な「地上げモデル」を行う事業者も淘汰されていくことでしょう。
そのためにも、平出恵津子さんの「柿の木訴訟」でしっかりと判例を取り、世間にしっかりと公開していきたいと思います。
2024年11月7日・東京高等裁判所での「判決言い渡し」。ご注目下さい。